El Consejo de Ministros ha aprobado el Proyecto de Ley de Crédito Inmobiliario. Esta legislación, tiene el propósito de reducir los gastos asociados a modificaciones en los contratos hipotecarios y fortalecer la transparencia. En ella, se fijan condiciones bastante más difíciles para desahuciar: hacen falta entre nueve y doce cuotas impagadas, frente a las tres actuales. Asimismo se abaratan los reembolsos adelantados de las hipotecas baratas; se facilita el cambio de tipo variable a fijo; se fuerza a firmar ante notario que se comprende todo el contrato y se demanda al banco, ser más transparente con los productos que incluye en la hipoteca como los seguros.
El texto legal, establece requisitos más duros para los desahucios. En vez de que con tres impagos, el banco tenga suficiente para comenzar el proceso de ejecución de la residencia, deberán darse nueve impagos o bien una cuantía deudora que alcance el 2% del capital del crédito a lo largo de la primera mitad de vida del préstamo. En la segunda mitad, el impago va a poder ascender a doce cuotas mensuales o bien el 4% del dinero concedido. En los primeros bocetos, las condiciones eran más convenientes para el usuario y podían llegar hasta un impago del 5% del préstamo. No obstante, este por último ha quedado más reducido. Se trata de una concesión a los bancos que el Ministerio de Economía justifica, pues asimismo es preciso promover una cultura del pago y un equilibrio entre las partes. Esta posibilidad se va a aplicar con carácter retroactivo una vez se haya aprobado el proyecto, mas no servirá para aquellos clientes del servicio cuyo embargo ya se haya comenzado cuando entre en vigor la ley.
Los intereses de demora (aquellos que se pagan como recargo cuando las cuotas se abonan fuera de plazo) van a ser como máximo tres veces el interés legal del dinero, lo que quiere decir que van a tener un techo del 9% si se atiende al tipo fijado en los Presupuestos de dos mil diecisiete.
Otra novedad, es que se abaratan las comisiones de amortización adelantada del préstamo hasta quitarlas desde los 3 o bien 5 años de vigencia del contrato, conforme se haya pactado. Si se acuerdan 5 años, en ese tiempo el cliente del servicio deberá abonar un 0,25 % del capital restituido adelantadamente. Si acuerda con el banco 3 años, la comisión va a ser del 0,50 % a lo largo de ese periodo. “En la actualidad, estos porcentajes son del 0,50 % de lo amortizado adelantadamente, si esto se genera en los 5 primeros años de vida del contrato, o bien del 0,25 % de producirse en un instante posterior.
Para los préstamos a tipo fijo, los porcentajes máximos que establece el proyecto van a ser del 4% de la cuantía adelantada, si esta se devuelve en los diez primeros años, y del 3% si se hace el desembolso adelantado más adelante. En la actualidad no existe límite legal alguno para los préstamos a tipo fijo. Este nuevo marco de reembolso adelantado solo afectará a las hipotecas que se subscriban desde la entrada en vigor de la ley.
La nueva ley asimismo, va a facilitar el cambio de una hipoteca variable a otra fija. Resulta bastante difícil, que una entidad admita esta renovación del crédito, puesto que en las hipotecas variables el peligro de subida de tipos se transmite inmediatamente al cliente del servicio con el repunte del euribor. En cambio, para una hipoteca fija el banco debe cubrirse de los peligros a muchos años, y eso tiene un costo mayor. Conque en el fondo lo que hace el Ministerio de Economía es allanar el camino para cambiar a un banco que ofrezca el tipo fijo, promoviendo la competencia entre entidades.
Para esto, abaratará las comisiones de cancelación y los aranceles notariales y registrales. Las comisiones por conversión se eliminan desde el tercer año. Y hasta ese momento solo van a poder ser del 0,25 % del capital pendiente. En estos instantes “más del 90% de los préstamos para residencia están a tipo variable” y los modelos “no van a continuar siempre y en todo momento en negativo”, ha señalado el titular de Economía, Luis de Guindos, en la conferencia de prensa tras el Consejo de Ministros. Esta herramienta se va a poder emplear en los préstamos ya concedidos cuando se apruebe la regla.
Fuente: ferco gestion