¿Exactamente en qué se distingue la compra y venta con subrogación de hipoteca del pago por un tercero?
La posibilidad de pago por un tercero, la contemplan los artículos mil ciento cincuenta y ocho y mil ciento cincuenta y nueve del Código Civil y en ellos se subroga al que paga una deuda extraña en los derechos del acreedor ante el deudor, pero aquí la palabra subrogación tiene un significado totalmente diferente, pues la subrogación es en los derechos del acreedor, y en la adquisición con subrogación esta se genera en las obligaciones del deudor.
He querido centrarme en esta figura, pues es una solución muy atinada si lo que tratamos es de ayudar a un amigo o bien familiar que pasa contrariedades económicas.
Con este pago, el banco lo debe permitir (lo que hace tácitamente por el simple hecho de cobrar) mas nuestro amigo o bien familiar no es que no deba permitir, es que ni debe saber que lo hemos hecho (si bien evidentemente se va a enterar).
El beneficio es que haciéndolo tenemos derecho a demandar lo pagado al deudor, que si es amigo o bien familiar, podemos hacer de una forma mucho menos dura que un banco, mas sobre todo: al tener pretensión de recobrar lo pagado, no hay donación (lo que fiscalmente es muy provechoso) y al no adquirir, no privamos a nuestro amigo o bien familiar a quien deseamos ayudar con su casa (además del ahorro que suponen todos y cada uno de los gastos de transmisión).
¿Es la compra y venta con subrogación de hipoteca una dación en pago?
Claramente no.
Muchos bancos a las que los deudores ofrecen la dación en pago, como medida para resolver un préstamo de las mejores hipotecas, cuyo cumplimiento es imposible al deudor, nos dan esta opción alternativa.
Concretamente lo que ofrecen es a una sociedad (por norma general una S.L. cuyo único asociado es el propio banco) que adquiere la finca y se subroga en la hipoteca.
Más dos son los inconvenientes que aquí se plantean, si bien solo el segundo en la práctica tiene auténtica relevancia.
El primer inconveniente es que la adquisición es por el valor de la finca y no por la cantidad de la deuda.
Por lo tanto el deudor continúa debiendo al banco la diferencia entre el coste de venta y la deuda que tiene contraída.
Sin embargo, este problema lo resuelven las entidades dando al deudor un documento en el que da por pagada la deuda, siendo de importancia rememorar al deudor que debe preservar dicho documento como oro en paño.
El segundo inconveniente según fercogestion es fiscal y lo provoca la propia naturaleza de la compra y venta con subrogación.
Esta compra y venta tributa por el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los terrenos de Naturaleza Urbana (conocido generalmente como “plusvalía municipal”) siendo que la dación en pago puede estar exenta de encontrarse el vendedor en el umbral de exclusión (cosa más que frecuente).
¿Por qué razón ofrecen los bancos esta “alternativa” de la adquisición con subrogación en lugar de una dación en pago?.
Sencillamente por cuestiones contables y de cómputo.
Si admite la dación en pago, debe declarar un errado y provisionarlo, lo que y debido a la gran cantidad de casos que existen en la actualidad provocaría la quiebra de la entidad.
Si admite la adquisición con subrogación, no hay errado y por ende no resulta necesario provisionar.
El inconveniente, es que extraño es que el banco comparezca en Apreciaría y admita la subrogación, con lo que hay que extremar el celo por la parte de los vendedores, pidiendo al banco un documento firmado y sellado en el que admita dicha subrogación.