La tasa anual equivalente (TAE), que es un indicador que nos dá el costo anual aproximadamente de un préstamo en las mejores hipotecas, se puede emplear para cotejar el coste de estos productos, puesto que cuanto más bajo es su valor, menos cuesta la financiación. No obstante, la nueva fórmula de cálculo establecida en la ley hipotecaria de dos mil diecinueve, ha provocado que la TAE ya no sirva para equiparar las hipotecas variables de múltiples bancos. En el artículo, examinamos por qué razón y explicamos de qué otras formas podemos saber si una oferta es buena o bien no.
Calcula ahora la TAE de las mejores hipotecas
Conforme el Anexo II de la Ley 5/2019, si una hipoteca tiene un interés inicial y más tarde se aplica un tipo referido a un índice (como ocurre con la mayor parte de los préstamos a tipo variable), la TAE debe calcularse, partiendo del supuesto de que “el tipo deudor es exactamente el mismo que el actual en el instante de calcularse la tasa anual equivalente”.
Esto significa, explicado en palabras más entendibles, que para calcular la TAE de las hipotecas variables, hay que estimar que el interés siempre y en toda circunstancia es el fijo inicial. Esto es, que si el préstamo tiene un tipo del uno con noventa y nueve por ciento fijo a lo largo del primer año y de euríbor más uno por ciento después, la TAE debe calcularse tal y como si se aplicase un interés del uno con noventa y nueve por ciento a lo largo de todo el plazo.
¿Porqué ya no sirve para cotejar estos productos?
Con este cambio, la tasa anual equivalente ya no es un indicador útil para saber si una hipoteca a tipo variable es más asequible que otra, puesto que para calcularla ya no se utiliza el interés ligado al euríbor.
En estos momentos la TAE ya no sirve para equiparar las hipotecas variables de múltiples bancos, así que te explicamos nuevas fórmulas para descubrir las hipotecas más interesantes.
Lo podemos ver meridianamente con el siguiente ejemplo:
Hipoteca tipo A
-Importe ciento cincuenta mil euros
-Plazo treinta años TAE 2,15 %
-Interés uno con ochenta y nueve por ciento el primer año
más1 por ciento los siguientes.
-Cuotas. Quinientos cuarenta y seis con veintiuno€/mes el primer año
cuatrocientos sesenta y siete con dos€/mes los siguientes. cuatrocientos sesenta con sesenta y nueve€/mes los próximos
-Tasación: trescientos euros Seguro de hogar: doscientos€/año
COSTE TOTAL 25.377,99 euros
Hipoteca tipo B
-Importe ciento cincuenta mil euros
-Plazo treinta años TAE 2,26 %
-Interés uno con ochenta y nueve por ciento el primer año
más 0,90 por ciento los siguientes.
-Cuotas. Quinientos cincuenta y tres con sesenta y ocho€/mes el primer año. Cuatrocientos sesenta con sesenta y nueve€/mes los siguientes.
-Tasación: trescientos euros Seguro de hogar: doscientos€/año
COSTE TOTAL: 23.264,82 euros
Mejores hipotecas, pero distintas
Como vemos, la Hipoteca tipo B es más asequible que la tipo A, a pesar de tener una TAE algo más alta. A causa de la nueva fórmula, la tasa anual equivalente de los dos productos, se calcularán con el interés del primer año, por eso su valor sea menor en la Hipoteca tipo A.
¿De qué forma identificar las buenas hipotecas variables?
Así, si ya no podemos fijarnos en la TAE para conocer si una hipoteca variable es mejor que otra, ¿de qué manera podemos cotejar múltiples ofertas? Te lo decimos a continuación o entra en www.fercogestion.com/es/mejores-hipotecas/.
Primero hay que mirar cuál es el tipo fijo inicial, que es el interés que se aplica a lo largo de los primeros doce o bien veinticuatro meses de vida del crédito. Lo idóneo es que no supere el dos por ciento .
Así mismo, hay que fijarse en el diferencial, o sea, en el porcentaje que se aúna al euríbor para determinar el interés que se aplica una vez que se aplique el interés inicial. Cuanto más bajo sea (especialmente si es inferior al 1 por ciento), mejor.
También, debemos fijarnos en los productos extra que haya que contratar (seguros, cuentas, tarjetas…) para acceder al interés de la oferta. Es conveniente no firmar muchos servicios (un máximo de 3) y que estos no tengan un costo alto.
Para finiquitar, así mismo es recomendable mirar si el banco nos va a cobrar comisiones de apertura, amortización, subrogación o bien novación. Si no nos aplica estos cargos, nos vamos a poder ahorrar un dinero.