El Consejo de Ministros ha aprobado el Proyecto de Ley de Crédito Inmobiliario. Esta legislación, tiene el propósito de reducir los gastos asociados a modificaciones en los contratos hipotecarios y fortalecer la transparencia. En ella, se fijan condiciones bastante más difíciles para desahuciar: hacen falta entre nueve y doce cuotas impagadas, frente a las tres actuales. Asimismo se abaratan los reembolsos adelantados de las hipotecas baratas; se facilita el cambio de tipo variable a fijo; se fuerza a firmar ante notario que se comprende todo el contrato y se demanda al banco, ser más transparente con los productos que incluye en la hipoteca como los seguros.

El texto legal, establece requisitos más duros para los desahucios. En vez de que con tres impagos, el banco tenga suficiente para comenzar el proceso de ejecución de la residencia, deberán darse nueve impagos o bien una cuantía deudora que alcance el 2% del capital del crédito a lo largo de la primera mitad de vida del préstamo. En la segunda mitad, el impago va a poder ascender a doce cuotas mensuales o bien el 4% del dinero concedido. En los primeros bocetos, las condiciones eran más convenientes para el usuario y podían llegar hasta un impago del 5% del préstamo. No obstante, este por último ha quedado más reducido. Se trata de una concesión a los bancos que el Ministerio de Economía justifica, pues asimismo es preciso promover una cultura del pago y un equilibrio entre las partes. Esta posibilidad se va a aplicar con carácter retroactivo una vez se haya aprobado el proyecto, mas no servirá para aquellos clientes del servicio cuyo embargo ya se haya comenzado cuando entre en vigor la ley.

Los intereses de demora (aquellos que se pagan como recargo cuando las cuotas se abonan fuera de plazo) van a ser como máximo tres veces el interés legal del dinero, lo que quiere decir que van a tener un techo del 9% si se atiende al tipo fijado en los Presupuestos de dos mil diecisiete.

Otra novedad, es que se abaratan las comisiones de amortización adelantada del préstamo hasta quitarlas desde los 3 o bien 5 años de vigencia del contrato, conforme se haya pactado. Si se acuerdan 5 años, en ese tiempo el cliente del servicio deberá abonar un 0,25 % del capital restituido adelantadamente. Si acuerda con el banco 3 años, la comisión va a ser del 0,50 % a lo largo de ese periodo. “En la actualidad, estos porcentajes son del 0,50 % de lo amortizado adelantadamente, si esto se genera en los 5 primeros años de vida del contrato, o bien del 0,25 % de producirse en un instante posterior.

Para los préstamos a tipo fijo, los porcentajes máximos que establece el proyecto van a ser del 4% de la cuantía adelantada, si esta se devuelve en los diez primeros años, y del 3% si se hace el desembolso adelantado más adelante. En la actualidad no existe límite legal alguno para los préstamos a tipo fijo. Este nuevo marco de reembolso adelantado solo afectará a las hipotecas que se subscriban desde la entrada en vigor de la ley.

La nueva ley asimismo, va a facilitar el cambio de una hipoteca variable a otra fija. Resulta bastante difícil, que una entidad admita esta renovación del crédito, puesto que en las hipotecas variables el peligro de subida de tipos se transmite inmediatamente al cliente del servicio con el repunte del euribor. En cambio, para una hipoteca fija el banco debe cubrirse de los peligros a muchos años, y eso tiene un costo mayor. Conque en el fondo lo que hace el Ministerio de Economía es allanar el camino para cambiar a un banco que ofrezca el tipo fijo, promoviendo la competencia entre entidades.

Para esto, abaratará las comisiones de cancelación y los aranceles notariales y registrales. Las comisiones por conversión se eliminan desde el tercer año. Y hasta ese momento solo van a poder ser del 0,25 % del capital pendiente. En estos instantes “más del 90% de los préstamos para residencia están a tipo variable” y los modelos “no van a continuar siempre y en todo momento en negativo”, ha señalado el titular de Economía, Luis de Guindos, en la conferencia de prensa tras el Consejo de Ministros. Esta herramienta se va a poder emplear en los préstamos ya concedidos cuando se apruebe la regla.

Fuente: ferco gestion

Para lograr firmar una de las hipotecas baratas, no debemos fijarnos solo en el interés, asimismo debemos tener en consideración las comisiones y los productos vinculados.
La carencia de tiempo y la desinformación favorecen que terminemos tomando resoluciones equivocadas en el momento de pedir una hipoteca como, por servirnos de un ejemplo, confiar solamente en nuestro banco de siempre o bien dejarnos llevar por la experiencia de personas próximas. Con lo que para firmar una buena hipoteca, libre de cláusulas desmesuradas y de sobresaltos, debemos pedir asesoramiento especializado.

El comparador de hipotecas baratas de fercogestion.com nos ofrece unos consejos claves para firmar las hipotecas más asequibles.
* Conseguir un interés competitivo
El interés, es uno de los apartados que más repercusión tienen en el costo de la financiación. Hoy día nos hallamos en periodo de tipos bajos, con lo que tanto las hipotecas a tipo variable como a tipo fijo disfrutan de intereses atractivos.
Si firmamos una hipoteca variable no debemos admitir un interés sobre euríbor +1,25% si contratamos uno o bien más productos vinculados con costo. Si al contrario escogemos una hipoteca sin vinculación, el interés no va a deber sobrepasar de euríbor + 2% .

En lo que se refiere a las hipotecas a tipo fijo, el interés va a depender, sobre todo, del plazo. Por norma general, a treinta años no deberíamos admitir una oferta con un interés superior al 3% con vinculación.

* Negociar las comisiones
Las comisiones, pueden ser un apartado que pase inadvertido a lo largo de toda la hipoteca o bien al contrario pueden ser unos grilletes que nos impidan alterar diferentes condiciones del préstamo hipotecario.
Algunas como la comisión de apertura solo se encararán al comienzo, mas otras como la comisión por amortización adelantada o bien novación, pueden ser una piedra en el camino que encarezcan los dos movimientos.

Para gozar de una hipoteca con margen para maniobrar, debemos procurar firmar una sin comisiones o bien cuando menos sin comisión por amortización adelantada y novación.

* No vincularnos en demasía
La vinculación mediante seguros, tarjetas o bien planes de pensiones puede ser un arma de doble filo. Por una parte, bonifican el interés del préstamo hipotecario, mas por otro nos anudan más a la entidad.
Ya antes de cargar nuestra hipoteca con vinculaciones superfluas para nuestro perfil, debemos hacer números y revisar qué resulta más económico, una hipoteca sin seguros, mas con un interés más elevado o bien un préstamo con vinculación y un interés más reducido.

Debemos tomar en consideración que el único seguro obligatorio por ley, en el momento de adquirir una residencia, es el seguro multirriesgo de hogar.

* Cotejar múltiples ofertas al tiempo
Un fallo común en el momento de pedir una hipoteca, es confiar en nuestro banco de siempre y en todo momento y no revisar las ofertas que presentan el resto de entidades.
El comparador de Ferco Gestión, nos recomienda equiparar múltiples ofertas hipotecarias al tiempo, tres por lo menos. De este modo vamos a poder cotejar las peculiaridades que más nos son convenientes de cada producto, a la par que nos introducimos en el leguaje bancario que puede resultarnos un tanto exótico.

Para cotejar ofertas podemos usar un comparador de hipotecas online, que de forma completamente gratis y desde casa nos dejará examinar todos y cada uno de los préstamos hipotecarios del instante sin precisar asistir a la entidad.

* Pedir la FIPER
La FIPER o bien Ficha de Información Adaptada, es una enorme ayuda para el consumidor. Debemos solicitar este documento a la entidad, una vez hayamos consultado su oferta y estemos interesados en ella.
La FIPER, debe recoger una oferta adaptada para el cliente del servicio conforme su perfil económico y su situación financiera actual. En este fichero, el banco debe incluir todas y cada una de las condiciones del préstamo hipotecario como, por servirnos de un ejemplo, costo de los seguros, comisiones, cláusulas suelo, intereses, índices de referencia, etcétera.

Probablemente hayas oído charlar de ella mas todavía no sepas realmente bien a qué se refiere el término. Nos referimos a la cancelación registral de la hipoteca y en el presente artículo te hablamos de ella en profundidad.

Una cancelación registral de las hipotecas baratas, implica dejar perseverancia en el Registro de la Propiedad que nuestra vivienda se ha quedado libre de cargas al terminar de liquidar el préstamo hipotecario que estaba vinculado a ella. Esto es, cuando acabamos de abonar nuestra residencia es cuando efectuamos este trámite, que por otra parte, no es obligatorio.

La cancelación registral de nuestra residencia, nos resulta útil si deseamos venderla o bien aun si queremos solicitar otro préstamo, mas es un trámite voluntario. En verdad, en el caso de no efectuar la cancelación registral de nuestra residencia, lo que la ley contempla a este respecto es que pasados veinte años desde el pago de la última cuota del préstamo hipotecario, la inscripción registral de la residencia se puede anular por su caducidad.

Si queremos efectuar la administración de la cancelación registral de nuestra residencia, podemos contar con la ayuda de los bancos o bien asimismo de gestorías, que son las personas que normalmente acostumbran a efectuar esta clase de trámites, si bien si lo prefieres asimismo puedes hacerlo tu mismo. En este último caso, debes seguir los próximos pasos para poder efectuar la cancelación registral de tu vivienda:

El paso inicial, es pedir a la financiera con la que gestionamos el préstamo hipotecario un certificado de saldo cero, en el que se justifica que hemos terminado de abonar nuestra hipoteca. Este servicio es gratis.

El próximo paso, es asistir a un notario con el certificado de liquidación y pedir la firma de la escritura de cancelación que debe firmar asimismo un representante de la financiera con la que tratamos nuestro préstamo hipotecario.

Llegados aquí debemos ir a Hacienda y pedir la liquidación del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. Para hacerlo precisamos el documento de liquidación Modelo 600 que se puede descargar de forma directa desde el portal web de Hacienda.

Para finalizar, debemos asistir al Registro de la Propiedad para anotar la cancelación del Registro de la Propiedad y presentar los documentos recogidos hasta el instante.

No obstante, nos comentan en fercogestion, que si bien la cancelación registral de la hipoteca resulta útil en los casos que señalábamos, si no hay una finalidad específica, seguramente lo mejor sea acogerse a lo que la ley establece y aguardar que el tiempo determine de forma oficial que nuestra residencia queda libre de cargas, puesto que efectuar este trámite acarrea unos gastos que, de no estar justificados por una meta, no vale la pena costear. Estos gastos incluyen la comisión de cancelación, que acostumbra a fluctuar entre el 0.25 por ciento y el 0.50 por ciento ; y los gastos de notario y registro.

Concluimos entonces, que aunque efectuar la cancelación registral de nuestra residencia es un trámite que resulta interesante hacer en vistas a pedir un nuevo préstamo o bien quizás contemplar la posibilidad de vender nuestra residencia, no es preciso hacerlo y ni tan siquiera aconsejable, si no perseguimos una finalidad concretamente como las propuestas como ejemplo.

Los bancos y cajas, nos ofrecen la posibilidad de acogernos a un periodo de falta, que rebaje la cuota mensual en los préstamos que contratamos los clientes del servicio.

Una relación establecida

Los plazos de falta, si bien innatos para bastantes personas, afectan a abundantes contratos que se pueden firmar durante la vida. Cuando se arrienda un inmueble, se suscribe una póliza de seguro o bien se pide una hipoteca, resulta conveniente ser prevenido y también informarse de las peculiaridades de estos productos financieros. De esta forma, se evitarán sorpresas y se ahorrarán gastos superfluos.

En términos generales, y también con independencia del campo en el que se aplique, el periodo de falta consiste en una relación establecido, un lapso de tiempo inusual y de duración determinada en el que se exonera a ciertas partes de cumplir una parte de las demandas generales a las que le fuerza en contrato. Puede tratarse del aplazamiento en el pago de una deuda, la no obligación de abonar una renta por ciertas razones o bien no poder gozar de ciertos servicios, contratados a lo largo del periodo inicial de una póliza de seguro.

Préstamos: la falta en una hipoteca

La situación resultará familiar a muchos: los gastos de la casa, las cargas familiares, facturas de acá y de allí… y la mensualidad hipotecaria que no da tregua y prosigue subiendo. A veces, cuando la economía familiar no da más de sí y se está al máximo, hallar una salida no resulta fácil. Bancos y cajas ofrecen la posibilidad de introducir un periodo de falta (asimismo llamado de gracia) que rebaje la cuota mensual en los préstamos que contratan sus clientes del servicio. Este periodo puede darse tanto en créditos personales como hipotecarios, si bien por el ahínco económico que supone, las hipotecas baratas son el género de préstamo donde más cabida tiene, y en el que más se demanda.
La falta no es gratis, y el aplazamiento del pago de las cuotas encarece el préstamo

Según fercogestión.com esta alternativa está pensada, de entrada, para entregar un periodo de desahogo mientras que se soluciona una situación puntual, hasta poder hacer frente con mayor solvencia a las mensualidades de la hipoteca. Generalmente, se acostumbra a acordar para el comienzo del préstamo, coincidiendo con la temporada más difícil a nivel económico, debido a los gastos extra que supone la creación del nuevo hogar (la adquisición de muebles, ciertas obras… ).

Cuando el préstamo está ya activo, se puede negociar un periodo de falta con la entidad. Si a la desmedida subida del Euribor de los últimos tiempos, se aúna la crisis económica (que las previsiones de especialistas presagian se prolongará en el tiempo) , el plazo de gracia puede suponer un respiro temporal para más de un usuario.

Cuota menor, hipoteca más cara

En un préstamo, el periodo de falta es aquel en el que no se pagan intereses o bien no se amortiza el capital, con lo que, la cuota se ve reducida (o bien aun desaparece, en el caso de falta total). El periodo a concretar puede ir desde un solo mes (para sobreponerse de apuros puntuales) a múltiples años, en dependencia del caso específico y de la oferta de cada entidad financiera. Se contemplan dos géneros de falta en préstamos:

Falta de amortización: es la más usual y consiste en realizar solamente el pago de los intereses pertinentes a la deuda, dejando la amortización del capital para después.

Falta total: no se paga ni el capital ni los intereses. La cuota que se deberá abonar a lo largo del periodo sería 0 euros.

Hasta aquí, suena tentador. Mas, ¡cuidado! La falta no es gratis. Y hay que estimar su total desventaja: un mes tras otro, pese a estar pagando la cuota, no estamos amortizando ni un solo euro del préstamo. De esta manera, el capital pendiente de devolución es exactamente el mismo en todos y cada recibo. Y lo más importante: tanto en el primer caso, como en el de falta total, los intereses se prosiguen devengando, en tanto que se retrasa el pago del capital (y, a veces, asimismo los intereses) encareciendo cada vez más y más la hipoteca.

Puede comprenderse sencillamente con un caso práctico: se contrata una hipoteca de 240.000 euros a un plazo de veinticinco años, con un interés del cuatro, cinco por ciento anual. Sin periodo de falta, y sin tener en consideración más que las variables citadas, la mensualidad de la hipoteca será de 1.334 euros al mes.

Si por ejemplo se incluyen quince meses de falta de amortización.
Cuota en periodo de carencia: novecientos euros/mes.
Cuota en el resto del préstamo: 1.372,21 euros/mes.

Si se decide que en esos quince meses no abonaremos ni intereses ni capital:
Cuota en periodo de carencia: 0 euros/mes.
Cuota en el resto del periodo: 1.451,46 euros/mes.

En consecuencia, y sin tomar en consideración comisiones o bien otras variables, la hipoteca terminaría costando:
400.200 euros sin falta de ningún género.
404.579,85 euros con falta de amortización.
413.666,1 euros con falta total.